8月29日，爱上租联合创始人徐毅参加由第一财经成员机构金砖传媒、公寓新前线主办，《中国房地产金融》媒体主办，中国房地产存量资产及城市更新理事会承办的2017金砖论坛·中国房地产租赁峰会，此次峰会焦距房地产领域的诸多热点话题——租购并举、租售同权、存量市场、城市更新，爱上租联合创始人徐毅受邀参加本次会议，并和业内精英探讨了新形式下公寓市场的机遇和风险。
爱上租联合创始人徐毅在关于话题“新政频出，12城启动住房租赁试点蕴藏了什么”的圆桌讨论中，发表了他的观点。
爱上租联合创始人徐毅（右二）参与圆桌讨论
主持人： 政策利好不断，作为公寓企业有哪些机遇？怎么看未来两到三年之间公寓行业可能会发生的一些变化？
爱上租联合创始人徐毅
爱上租徐毅：在分享之前，我想说个现象。大概在2014年12月的时候，一旦有公司拿了投资，一下子就会很火。到了 2015年初，滴滴快的各种补贴打市场的时候，大家把公寓行业看成是纯互联网行业，估值非常高。慢慢进入到2015年6月份，开始股灾，股灾以后一直延续到2016年，那时候看公寓行业，好像就觉得很没希望，好多企业原本说要融资，其实都没有融到资。最近这段时间，各种政策联发以后，今年应该说整个上半年看到的大大小小的融资，上千万级别的非常多，亿级别的我们在座的这里就好多了。
我们爱上租刚刚也在5月份获得了B轮3个亿的投资，这次也有上市公司，国企以及开发商的参与。所以你们看，2014年底一个上坡，股灾以后开始下来，现在又一个上坡，刚才问题里面问的是机会和可能存在的风险，就是这样的市场它一定是存在着很大的风险。
所以在最近，我相信大家都会接受到媒体的采访，关于租售同权，关于政策出来会怎么样，机会摆在面前，这个趋势之下也是一个行业成熟的一个很重要的标志，他一定是进入到行业的细分，比方说像做智能家具的，专门做智能电表，不能说我一家把所有的事全做了，那说明这个竞争还不够充分。
做公寓也是一样，我们看似做公寓，比如做集中式公寓和分散式公寓，这两者核心是完全不同的：
爱上租集中式公寓
集中式公寓拼得是拿房能力，而拿房能力是靠融资能力和信息获取能力。拿房能力背后是它的融资能力和信息获取的能力，融资能力背后，主要是融资成本、融资规模和融资的时间长度，信息背后是信息全不全、及不及时、准不准确。集中式公寓需要想办法获取更多的信息，或者说寻找合作。
爱上租合租公寓
对于分散式公寓来说，更需要的是组织建设能力、系统建设能力。分散式公寓需要想怎么建立组织，怎么打造IP。
爱上租认为分散式公寓无法避免大团队，对组织建设、干部培训等要求都非常高。必须得进行干部的培训体系建设，能够批量输出有质量的中层管理人员。分散式公寓未来体量非常大，背后需要非常多的服务人员，避免不了产品非标，住在里面会有非常多的需求，因此分散式的核心能力是组织的建设能力和我们的系统建设能力。
我认为在政策和资本的这种狂热之下，或者说加持之下，我们作为公寓运营商需要好好考虑一下自己的核心能力是什么，不能因为受了影响就快速扩张。
主持人： 现在政府的监管力度越来越加大，怎么处理与政府的关系，怎么去寻求政府的一些支持？
爱上租徐毅： 我们最近跟政府接触比较多，在这个问题上面需要思考：政府有什么？政府要什么？然后我们有什么？我们可以给到政府什么？我们发现接触下来以后政府他不可能层级，政府小到村的，最近刚刚出的村级流动率的事情，这个事情以后到底是跟村委接触还是跟上面一级的区级接触，后面他招牌挂的方式是村书记拍个板就可以了。这里面村的需求一直到市里面的需求他都不一样，可以看到的是什么呢？
1. 政府自身的运营能力比较弱，他肯定是要借助我们的运营能力；
2. 政府它有土地，但是它要进行基础建设，就需要很多的钱；
3. 政府系统建设能力较弱。
爱上租公寓4.0
而我们正好可以弥补它们的这三点不足。所以在跟政府聊的时候，我们也很明确：
我们爱上租控制好自己的欲望，清楚我们自己的回报率大概在多少，比如说多少可以做，打个比方8%，年化8%我们做了，这个我们来投入，但是政府后面是不是可以提供一些融资便利。
前段时间向政府提了我们爱上租在做ABS融资时担保费用太贵的问题，政府提出说它们来做担保，然后这块土地给到爱上租，包括所有的公租房都给到我们管理，另外比如说通过货币化补贴以后的租客，它可以输送到我们爱上租的平台上来，对我们来说我们最简单的就是两个字：“房”和“客”，政府有房也有客，我们有技术有资金，并且提供比较完善的服务，很容易能够达成。
主持人：怎么做差异化竞争，核心是什么？
爱上租徐毅： 我们未来的判断是这样，就是未来集中式公寓他一定是可分散的，就是我们说生态很完整，像万科、龙湖会大量持有，这种未来大到全国上千栋的管理量这个都会有的。
爱上租集中式公寓
集中式公寓生态会非常完整，但是分散式公寓受到组织建设能力、系统建设能力，还有融资能力的限制，未来中小的分散式公寓会慢慢趋少，因为大的分散式公寓不断的发展带来的是房源密度变高，还有品牌号召力，资金成本的变化。
分散式公寓是很难融资的，非常难融资，整栋大家还愿意进行，分散式很难融资。组织建设还好一点，系统这块可以通过第三方实现，但是从中长远来看，小的分散式公寓企业，它们可能在这轮里面，如果说有好的价格，能够变现是最好的，但是往往也很难。
爱上租合租公寓
所以，爱上租现在主要在进行三块建设：
1. 组织建设，主要是爱上租企业文化的落地和干部的培养。
2. 产品和服务的流程及标准建设。企业规模一起来，如果标准程度不够高的话，很容易没法管，会乱，所以产品和服务的流程及标准建设就很重要。
3. 第三，基础建设的投入。我们看一家企业是投机还是投资，主要是看两个方面。第一，愿不愿意在基础设施上花钱？第二，是否注重产品和服务品质？爱上租建立了楼盘字典，在IT建设上今年保守估计会投入3000万。在爱上租品牌公寓的装修上，我们也会在细节上进行把控，把房子装修得好一点，租客就会住得舒服一点。
