7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，海银财富分析，“只租不售”的运营模式在上海尚属首次。公告显示，浦东新区地块为张江南区配套生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区为嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。
数据来源：上海规划和国土资源管理局
值得关注的是，上述两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。海银财富分析，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
国务院支持租赁住房建设
海银财富分析，去年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出：支持租赁住房建设。海银财富分析，各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
《意见》还指出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
目标租户为“高端人才”
此次浦东新区地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。海银财富分析，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。
海银财富分析，根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
海银财富分析，除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
海银财富分析，事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》，其称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。同样地，嘉定作为新兴人才的聚居地，也承载着产业创新和转移的使命。海银财富分析，除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
租赁住房会否成为一大趋势
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。海银财富分析，根据“十三五规划”相关工作部署，我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。
海银财富分析，鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
同策咨询认为，租售结合肯定是趋势，土地应该未来的出让量里肯定有一部分是租赁运营的模式。海银财富分析，现在是探索尝试，未来还会加大这样的土地供应量。针对此次上海出让的两块土地，两个区是试点，接下来应该会全市做一些推广的。海银财富分析，整体来讲市场上，未来就土地出让会出现租售结合的方式，上海应该未来会继续尝试。
由此来看，上海此次的土地出让可以看做是对中央支持租赁住房建设政策的响应。不只是上海，其他城市也在陆续跟进这一政策。海银财富分析，广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房也预示着租赁住房将成为日后发展的新方向。
